​上海的实体商业情况正在逐渐转好。不过，不同结构的商业项目，呈现出的样貌也有所不同。

这些天锐裘走访了上海市内数个商圈，发现了两种现象：

1. 开放式商业街区，人流好于盒子式购物中心

2. 提供基础消费需求为主的社区商业，人流好于市中心商业体

业内相关分析也佐证了上述两点：

开放式街区商业项目通风性较好、户外空间多，所以在复苏阶段更能吸引客流，反之传统的盒子型购物中心封闭性太强，难以吸客。而在商业复苏阶段，人们仍处于满足基础性消费为主，社区商业更为合适。

这个阶段持续的时间并不会太短，而当人们在尝试前往开放式街区，并渐渐养成“逛街区”的习惯后。那些基于社区形态的，开放式商业街区，是否会迎来新的机会点？

但至少在上海，目前能同时满足“社区型”和“开放街区”两个属性的商业案例，并不多见。在锐裘看来，这样的产品线更偏特定人群运营，“人”在这里起到了关键性的作用。

今天我们不妨从“人、商业、品牌” 三者入手，尝试解刨 “社区型街区商业”模式打动人心的点，它是否会是未来城市商业发展的方向。

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“街区”看起来有趣，“人”的价值不容小觑

在讨论命题之前，也许我们要先定义一下，什么是“社区型街区商业”？

在锐裘频道上，我们一直陆陆续续推荐过不少案例，例如：北京顺义区的祥云小镇、成都的远洋太古里、上海杨浦区的创智天地、大学路，这几个案例是用商业地产的思路做街区运营。

祥云小镇

又例如北京杨梅竹斜街、上海的愚园路，这两个案例更多从“城市更新”入手，做老街区活化与复兴。

这两种类型都存在一个共通之处：街区背后是社区，而社区的背后是居民。居民的参与让街区的“社区性”加强，从而形成一种良性生态。

若与单体建筑的mall对比，街道更像是城市肌理的一部分，居民对它的身份认同感会更强，自然也更爱护街区。

“路龄”仅十岁的大学路在上海众多街道里是一个特别的存在。不同于上海其他历史悠久的百年街道，大学路是当代城市商业规划的作品，它是新的、年轻的，也是经过商业规划推敲的。

同时，十年又让它积累了不少东西，例如独特的气质，和一群气味相投的人。

大学路

又得益于地理优势与城市规划，大学生与创新创业者一同成了大学路的两大群体，也为街区的气质定了性：小资范儿，创意与休闲并存。

不论街区运用哪种运用方式，其背后聚集到的人群会更为精准，“社区感”也由此体现。而当有了“社区感”一说后，人会共同参与社区建设，即出现了“街区营造”，上文说的居民身份认同感，也就逐渐出现。

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有趣的人+街区组合，引来气质匹配的商户品牌

与盒子式的shopping mall相比，街区还有一个特点：店铺都是沿街店。每家店都能被看见，不会因为空间缺口而被忽略。一路到底不足800米的垂直开放街区，左右两边可以开出近百种不同种类的商店。

仍以大学路为例，由于知识密集型社区的独特属性，加之居民画像的统一。大学路的商户都仿佛自成一派，却又有着高度的统一性。

一路走到底，你会发现入驻在这里的品牌都别具一格，他们拥有个性化的店招和室内装潢，但又不是单纯的“网红”或“小资”品牌，也很少有大型的连锁品牌。

Rosa & Más

葫芦市集

有意思的是，很多掌柜，是在周边的大学毕业后，直接留在了这里，创业开店，他们既是居民，也是租户，掌柜之间也彼此熟识，使大学路的商业气氛更具有凝聚力和认同感。这样的良性循环，就像是滚雪球，让更多人加入其中。

「人情味商业」与「掌柜式经营」让大学路形成了独特的商业魅力，在上海恐怕再难找到另一条街。

茶是一枝花 

企业租户扮演着多重角色，除了在这里消费，还有可能是街区商户。

B站总部在三年前从陆家嘴搬到五角场，还为这块片区带来了二次元内容。不少品牌层面的线下活动，自然也落到了聚集大学生的大学路上。

去年暑假，B站推出的原创纪录片《人生一串》的首家IP授权店，选址就落在大学路中段，疫情后恢复复工，这家店晚上的生意依然不错。在它的斜对面，还有另一家是B站落地的首个综合性空间——Animate。

人生一串线下店

animate

互联网企业与商业地产跨界合作成功的案例并不多，大学路与B站是较为成功的案例。背后依然离不开社区里年轻化、敢于创新的土壤。

在社区不断进化、积累的过程中，如果基调打得足够好，人才、企业、优势群体都会慢慢聚集起来，加入社区，人与人直接相互协作，创造更多能量，“街区即社区”，由此而来。

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街区+人+商户 = 独特味道商业生态

一个良性循环的社区型商业街，它并不需要庞大的体量，但却需要拥有精细化的运营功底，更要懂得如何与居民“共处”，随之而来的是与街区气质相符的业态品牌。

由此，我们便得出了“街区、居民、商户=独特味道的商业生态” 这一条有趣的公式。当城市里涌现出更多不同气质的社区商业街，那城市空间也就越发具有多样性。

插画师孙佳艺创作的大学路漫画，将“街区、人、商户”三者表现得淋漓尽致

大学路这样的街区，之所以可以在十年的积累下形成一个自成一派的社区商业生态，当然还要靠周边其他商业项目的互补——1公里之外完整的五角场商圈。反之，大学路这条“有味的街区”出现，也刚好给了这个区域的居民差异化的商业需求。

夜晚的大学路

再回到文中一开始的问题，疫情之后，社区的商业形态，街区型是否会好于盒子型？

在未来，我相信在城市里能涌现更多自生长的街区商业，回归人们需求本质，让年轻人有“街”可逛。这就是我对这个问题的答案。 

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对「街区型」社区商业的运营感兴趣的朋友，不妨留意大学路在本周五开启的“云逛街”直播首秀，也许是一次学习这类商业项目的运作方式的好机会。欢迎关注大学路的抖音账号（id:shanghaikic）。

当然，更欢迎大家可以去逛这条可爱的街道啦，最近樱花开了，真的特别美~