Harry 伴随着黑石收购SOHO的无疾而终，潘石屹套现离场的如意算盘已经付诸东流。现在的SOHO早已经没有了当年在国内房地产市场高歌猛进的势头，转做“包租公”的SOHO中国，正在承受着自己战略保守带来的各种阵痛。
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2021年上半年，SOHO中国营业收入为8.05亿元，同比下降44.6%；毛利为6.59亿元，同比下降17.5%。由于没有了物业销售收入，公司租金收入约为8.05亿元，同比增长约3%；SOHO中国净利润约为3.4亿元，同比增长约67%（2020年上半年国内收到疫情冲击，各个行业基本处于停摆）。如果考虑到截至2021年6月30日，SOHO中国总借贷共计约185.23亿元，平均的借贷成本达到4.7%，这些借款一年的利息就高达8.7亿元，几乎和公司的租金收入持平，远远高于公司的净利润，就可想而知SOHO中国当前遇到的困境。如果进一步考虑到当前SOHO的出租率已经达到90%，在开启以价换量的当下，SOHO中国的盈利前景持续堪忧。
黑石收购的复盘
对于黑石来说，这次收购SOHO可谓是一笔好买卖。早在2020年3月，就有消息称黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元（约258亿元人民币）。而今年6月，黑石发出的正式要约收购，报价仅为236.58亿港元（约合196.2元亿人民币）。不到一年时间，SOHO中国市值缩水20%，黑石明显在抄底SOHO中国。但即便如此，潘石屹、张欣夫妇依然坚持出售SOHO中国剩余的资产，可见其套现离场的决心之大，难以动摇。这也足见潘石屹当年那句“中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山”的表述的确是发自内心。
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作为美国规模最大的上市投资管理公司——黑石对于中国市场倒是一直看多。从2008年以来，黑石就在中国市场不断收购各类房地产资产，包括办公楼、商场以及物流资产等。尤其是在物流资产方面，根据相关数据显示，黑石在国内已经布局了23个城市，面积高达5300万平方英尺。这样一家坚定看多中国房地产的美国投资公司，和SOHO中国的悲观倒是形成了非常鲜明的对比。
而这次黑石要约收购，也是SOHO中国仅剩的是在国内最优质的资产，包括地处京沪的八大金刚，分别是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。众所周知，短期来看，北京、上海的商业物业供应量较大，供大于求的局面让商业地产项目的投资回报率并不高；但在北京上海这样的超一线城市，随着中国经济体量持续扩大，长期来看，其核心地段的物业稀缺性毋庸置疑。所以这类投资产品正好符合做长线的黑石的投资风格。
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政府监管，是这次黑石放弃要约收购的最大原因。根据中国的《外商投资法》规定，外国投资者并购中国境内企业或者以其他方式参与经营者集中的，应当依照反垄断法的规定接受经营者集中审查。8月3日，要约方黑石旗下Two Cities Master Holdings II Limited收到中国国家市场监管总局签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。在8月6日，SOHO中国发布公告称，与黑石集团交易，被市场监管总局正式立案审查。在一个月的时间里，相关的审查并没有得到市场监管总局的放行，让黑石对这场交易的前景充满了悲观。因此眼看临近相关约定交易的截止日，黑石放弃要约收购也就不足为奇。对于黑石这样做长线投资的公司来说，虽然SOHO中国贱卖的资产对于自己很有吸引力。但与其等待遥遥无期的审批，还不如在国内市场寻找新的“猎物”，毕竟作为一家投资公司，从投资人那里获得的资金都有不菲的成本。
不得不说的SOHO转型
从1995年潘石屹、张欣夫妇成立SOHO中国，到2007年SOHO在香港上市。在这期间，SOHO逐渐成长为中国最大的甲级写字楼开发商，一时间遍及国内核心城市的SOHO办公楼成为所在城市一道独特的风景线。但这一切在2015年出现了转折。作为SOHO的创始人，张欣表示，由于多轮的量化宽松政策让资产价格变得非常昂贵，SOHO将不会在海外以及中国市场进一步购买土地，转而专注在现有资产的租赁业务上，而这成为了SOHO中国发展的分水岭。
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了解国内房地产市场的人知道，中国房地产大多是“高周转”的模式。在国内经济高速增长，尤其是三四线城市进行轰轰烈烈的棚改期间，国内无论是坚守一、二线城市，还是在三、四线城市耕耘的房地产公司，基本都获得了一轮可观的增长。高周转其实是“赚快钱”的代名词，保守的潘石屹、张欣错失了一次国内房地产市场的盛宴，而这是直接导致SOHO在国内从一个可以比肩万科、碧桂园这样的一线房地产商，迅速沦落为一个不入流的房地产公司。尤其随着国内商业地产目前正在呈现出供大于求的局面，而这个正好和之前SOHO中国制定的自持物业的战略相悖。伴随着这种传略转型而来的是SOHO中国的销售不断出现大幅下降。2012-2018年，公司营收由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。为了应对销售的下降，SOHO中国开启了卖卖卖的模式。从2014年至2019年，据相关数据显示，高达370亿元的资产已经被SOHO中国出售。而如今出售给黑石的京沪一线的商务楼，是SOHO中国最后的核心资产了。
SOHO中国未来何去何从
从个人角度而言，潘石屹和张欣夫妇算得上成功人士，实现财富自由的他们想要抽身也无可厚非。美网决赛场上的这对夫妇，或许早已经预料到了SOHO中国会有今日的下场。但他们彼时的保守，让SOHO错失了在中国最好的发展时机，眼见当时的竞争对手都纷纷成长为千亿规模的房企，SOHO中国只能沦落到靠出售资产度日的地步，不得不说是一个很大的遗憾。
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潘石屹和张欣夫妇已经无意在国内房地产市场继续打拼，整体转让黑石的失败，只会放缓但却不会停止他们在国内市场持续出售资产的步伐。在当前的政策环境下，尤其是房地产企业普遍面临“三道红线”的考核政策高压下，应该很难会有房地产企业能够有足够的资金或者雄心将SOHO中国的商业地产一次收入麾下。所以对于SOHO中国来说，零售自己旗下的物业可能会成为今后一段时间SOHO中国的主要模式。此外，对于一个不想继续拿地的公司来说，从香港市场私有化退市应该也会是SOHO中国的一个不错的选择。毕竟在没有融资需求的情况下，维持一家上市公司，每年的成本也不低。考虑到SOHO中国每年的盈利以及负债情况，该省的钱都需要省。
过往十年，但凡看空中国的企业大多都活得不太滋润，高速成长的中国经济造就了一大批各个行业的领军企业，尤其是房地产公司，一度成为了胡润富豪榜最大的看点。不过随着国内经济步入新常态，以及对房企各种政策的出台，真正考验房地产企业内功的时代将要到来。通过这一轮洗牌，我们将能够锤炼出几家真正的房地产巨头，但更多的将从我们的视线中淡出，只不过这一切都已经和SOHO中国无关。如果单纯从收益来看，也很难断言这样的出售方式是否会比打包更差，但有一点可以肯定的是，SOHO中国将不再是一家有雄心壮志的企业，它留给这个国家和时代的只有那些造型独特的大楼。除此之外，再无值得人们称道之处。不过SOHO中国之外，我们需要警惕在中国买买买的黑石。国内的投资机构也需要积极行动起来，不要让善于抄底的黑石，在中国没有任何竞争对手和压力，轻轻松松就能赚得盆满钵满。
