胖鲸
在不确定的动态世界里做确定的事
2020 年，锐裘与胖鲸联合推出《Future Space》栏目。我们以「空间」作为起点，从 “创新技术” 与 “人文关怀” 两大命题出发，多维度发现空间与社会、商业发展的关系，探索商业世界的另一面。
这是「Future Space」栏目的第 14 篇推送
过去半年，全球的职场人都体验了一次长达100天的“居家远程办公”。今天，大部分人已重新回到办公室，但疫情已改变一部分人原来的工作模式，不少企业主正在思考成本更低、效率更高的团队协作模式。
与此同时，地产公司和运营商都试图在转型，以应对这正在发生的需求变化。其中率先有所动作的，是一手打造了“新天地”商业品牌的瑞安集团。
瑞安是国内最早有品牌运营意识的地产公司。最近，集团推出了全新的办公服务品牌：瑞安办公 SHUI ON WORKX。
为了让市场对新品牌有新的认知，瑞安办公的运营团队还推出了面向外界开放的 WORKX SOCIAL LAB 公共空间。
△ WORKX SOCIAL LAB 位于瑞安广场1607房间
这里被打造成充满趣味的“创新实验室”，采用了一种不一样的空间利用方式，用各种功能模块组成而成，例如有会议室、INNO NOW、洽谈区、星巴克咖啡服务、mini健身房、睡眠舱等功能模块。
这种具有“游牧实验属性” 的空间设计特点，既能让空间具有地点可变性，即应用于不同项目进行尝试；同时模块化的特质也让它的产品组合更为灵活，可按需移动再组合，有一种《哈利波特》中霍格沃茨的“有求必应屋”的既视感，为租户提供不同场景的办公服务。
当变革来临时，挑战与机遇总是并存的。瑞安办公一直将创新能力作为核心竞争力融入于每个产品中，为未来办公探索出更多可能性。本期《Future Space》，我们不妨以瑞安办公为例，试图分析国内的地产商如何应对后疫情时代的办公方式。
01 源头
疫情让生活方式彻底改变
远程办公的工作方式在疫情期间被迅速推广并普及。
戴德梁行最新的《工作场所的未来》研究报告中提出，未来工作场所将发生彻底转变，将从单一的办公室转向更加全面的工作场所生态系统，包括工作身心更加平衡的办公场所、居家办公场所以及其他场所。
领导者想的始终是“省钱、提效”的问题。我身边的不少中小企业领导者已经在思考这些实际的制度升级问题：
- 如何设计“Work From Home”规则，植入原本的工作制度？
- 如何提高员工自主意识？
- 是否利用新的上班制，缩减办公室面积，提升效率
显而易见的是，远程办公不会替代传统办公 “坐班”一定仍是主要形式，每家公司都需要思考如何将“远程工作”与“坐班”两种形式并存，通过设计和实践，逐步形成适合自己的工作制度，从而更有效提供办公效率。 这一点，在上一代的办公升级产品共享空间里就有体现：灵活性、功能性、员工幸福指数。
△ 传统办公场所
△ 灵活的办公场所可令工作效率倍增
如果说，共享办公是传统办公升级的第一个版本，那么保留共享办公原来的优点，优化其现金流、资管经验不足等问题，就是下一代办公场所产品需要升级的地方。
而这一点，又恰好是传统地产运营商的长处。唯一需要地产商攻克的，是如何跳脱原来“房东思维”，为客户提供更完整的解决方案。
02 核心
新办公服务产品提供什么？
与其他地产商在今年才意识到办公室服务要升级不同（注：并不只是做一个共享空间，而是整套办公体系的升级），两年前，瑞安就决定将原先的办公产品升级，并从内部培养团队，开启产品升级第一步。
“过去，商业地产会更加注重零售端的品牌打造，办公的品牌化是起步相对比较晚的。团队在过去的两年中一直在思考，如何围绕这些新的需求去不断拓展业务的边界，完善瑞安能够给客户带来的办公的体验，构建整体的办公解决方案。”瑞安办公的运营团队给我介绍了SHUI ON WORKX的开发理念。
“WORKX”一词很有意思，既是“Works”谐音，“X”亦代表了跨界、多元，从而体现瑞安办公“多元化集成式服务”的核心优势。
简单来说，就是瑞安办公会为租户多思考一点，提供更全方位的办公解决方案。其中，最突出的核心竞争力，我认为是它的创新力，和资产管理能力。
1.创新力
SHUI ON WORKX 一经推出，就将瑞安旗下办公产品做了整合，目前可分为三条产品线：
△ 瑞安办公三大产品线
- 企业天地系列产品，它更为商务市场熟知，主要场景为超甲级及甲级写字楼，例如企业天地5号，瑞安广场；
- INNO，它是创新的办公空间解决方案，旗下有包括INNO未来城、INNO创智等
- 其他类型产品，包括创智天地、虹桥天地等。
INNO 是最具有创新力代表性的产品线，首个项目落在杨浦五角场的新江湾城，靠近瑞安在杨浦的旗舰项目创智天地。
△ INNO 创智
作为打通了甲级写字楼产品标准与联合办公线下的创新办公产品，INNO的系列办公产品服务能同时服务中小企业和传统大企业，可满足从一户到一整栋楼的需求变化。
△ INNO提供的是从一层到一整栋楼的办公服务
此次推出的SOCIAL LAB里，我们也看到了INNO NOW的身影。它被定位为“跨次元会议办公空间”，拥有超隔音空间，配备舒适桌椅、WIFI、消毒酒精、还有一键投屏、视频会议等设备。目前 INNO NOW 已在三处办公楼投入并使用。
△ INNO NOW 效果图
2.资产管理创造力
这块优势是相较于联合办公等新型的办公管理品牌而言。
瑞安办公有一支完整的资产管理团队，具有创造力的办公业务设计，开发建设、市场研策、品牌营销、租赁及运营事项，以及从项目初期策划到后期系统化运营，资管团队均已有积年累月的打磨。
例如，瑞安广场顶楼刚刚装修好的瑞安集团三层总部，就是SHUI ON WOKRX 为瑞安集团量身定做的办公空间，它也将是瑞安办公推出顶级服务的参照样本。
△ 瑞安总部的办公空间
03 NEXT
如何保持长嬴？
根据官方，接下来瑞安办公的布局将以上海为核心的一线及新一线城市为主，多点布局，从而实现办公资产组合的多样性。
凡进驻区域，瑞安办公必会作深耕，以自身优质的产品助力城市打造高品质商务区，并为已有的三种办公产品引入不同投资者，扩大发展速度。
在我看来，以瑞安20余年办公项目的开发及资产管理的经验，且在全国范围内拥有192万平方米的管理面积，新办公服务品牌在接下来对已有物业进行复制并不难。
让我更期待的是，它是否能全面带动地产运营商的服务升级？同时，瑞安办公是否能跨过目前已知的两道屏障：
1.用数据说话，赋能服务产品效率
平台的优势是积累数据，利用数据挖掘发现用户潜在需求，从而不断迭代产品功能。
当完成“多点布局”后，瑞安办公服务系统的用户数据一定会积累到一个高值，并通过各个触点，搜集到不同用户行为的样本。由此，数字化平台功能是否会不断迭代，而催生出更有效的服务，让办公产品更加“智慧”。
2.让商业综合体的服务生态更完整
在过去的20年，瑞安已经用“新天地”这块金字招牌，凸显了其在商业项目品牌化的打造。
之后，利用两大品牌，瑞安将如何发挥综合性地产商的角色，让租户更完整体验到瑞安在办公、商业，甚至是住宅各业态的整合型服务，呈现出更符合未来城市空间该具备的竞争力。如果将这点完成，那对整个商业地产行业，无疑都将是注入品牌化运作的强心剂。
小结
“在不确定的动态变化市场，做正确的事。”这是《Future Space》在栏目序言里的话。
在我印象里，瑞安一直是不甘于现状的地产公司，不断推陈出新，让它在行业里显得与众不同。如今，它又先发制人推出办公运营品牌，不得不感叹这家企业的前瞻性与敢为意识。
在很长一段时间，办公空间并没有太大的变化，最近一次的模式创新，还是联合办公，但它的弊端也显而易见。若使办公场所有革命性的变化，自持物业的服务商们需要一起从源头寻找破局根源，实现整体转型。
当下，瑞安办公所倡导的理念是否会成为市场的主流，还需要用时间做判断。
但唯一能确定的是，一场全新的办公方式革命即将到来，而这其中，先发制人者一定会在长跑中为自己赢得更多机会。永远都要比客户想得更前面，只有在大危机来临之前，才会比其他人要先行一步，把握时机。
撰文：锐裘
图片来源于瑞安办公官方
