Harry 2021年，万科经历了13年来的首度净利润下滑、董事会主席郁亮的当众道歉以及取消了集团合伙人的层级，都让万科走向了风口浪尖。此外，2021年万科任职的8位董事、监事及高管合计税前报酬3409.6万元，同比下降50%。其中，郁亮自愿放弃2021年全部奖金，全年实际发放现金薪酬下降近九成。作为曾经国内房地产企业的龙头——万科究竟是怎么了？
和业绩大幅下滑相对应的是，万科股价从2021年最高点33多元，跌到4月6日收盘时21.22元，期间还在3月15日一度触及14.8元的低点。万科股价真的被低估了吗？从包括保利这样的竞争对手的股价表现看，万科的股价的确有被低估的嫌疑；但是从房地产行业长远来看，万科的股价在低位徘徊恐将是一个常态。为了稳定股价以及各方的预期，万科随即推出了上市以来最高比例的分红方案，以及20亿元到25亿元金额的回购预案，万科管理层托底的意图已经非常明显。
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万科的财报真的很难看吗？
万科所披露的财报，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年来，继1995年和2008年之后，第三次出现净利润下滑的局面。但根据克而瑞的数据，万科在国内房地产排行榜上以6203亿元的全口径金额额排名第二，仅次于碧桂园。在2021年国家用尽政策拼命打击房地产的大背景下，与不少房企纷纷以疫情为由推迟发布年报不同，按时发布年报的万科相比之下也就不算很差了，毕竟房企在包括“三条红线”在内的持续高压的政策打压下，如今的闪转腾挪的空间已经非常有限。
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万科净利润下降主要因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值等。其中，房地产开发的毛利率下滑对于公司的利润影响很大。据数据显示，2021年公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。其中万科房地产开发业务的毛利总额同比减少189亿元对公司影响最大。这中间既有土拍市场价格持续高企，同时政府对房产价格的限价以及保障房公租房的配套建设等，都极大地蚕食了万科的利润。
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万科的新赛道成本不小
在过去几年里，万科相继布局了万物云、万纬物流以及万科长租公寓品牌泊寓。在2021年的财报上，这些新业务对于万科增加了80亿元的成本，而这也是另外一个直接导致万科净利润大幅下滑的原因。但对于万科来说，无论是拆分这些子业务IPO上市，还是这些新业务持续做大，培育成为集团新的增长点，都是万科从房地产行业转型的关键。
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万物云是一家覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司，2021年实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%。对于万科来说，一个比较大的利好消息是，中国证监会官网已经显示，万物云空间科技服务有限公司的《境外首次公开发行股份审批》，审批进度已变更为“受理通知”。如果没有大的意外，这家万科系孵化出来的子公司将有很大可能赴港上市。
对于万科来说，万物云之外，万科这几年还在物流和长足公寓领域布局了万纬物流以及泊寓。
其中，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。在收入方面，虽然万纬物流2021年收入同比增长69%，但是32亿元的体量，对于万科这样的千亿级体量的公司来说可以说是微不足道。虽然万纬物流的稳定期项目NOI率达到6.5%，并已经成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者，但是万纬物流还是需要很长一段时间来成长。
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至于泊寓，目前也已经成为国内模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。此外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供各类管理服务。但从体量来看，泊寓最近三年收入复合增长率为40%，不过2021年的收入同比增长仅为14%，但是净营业收入为5.25亿元。从体量来看，其比万纬物流还要小不少。
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万科恐还需要摸索很长一段时间
其实在传统的房地产领域，郁亮时代的万科也是沉稳有余，但魄力不足。2014年6月，彼时就任万科总经理的郁亮在媒体上公开发文《我国楼市进入“白银时代”》。这篇文章和之前王石关于房地产企业要过冬的观点一致。在这种指导方针下，万科更多地储备现金，而减缓自己的拿地进度。但事实上，2015年面对彼时下滑的GDP，国家先后五次降息加五次降准，并在2015年3月30日颁布的地产330新政、棚户区改造等政策的刺激下，中国楼市出现一个新的跃升。万科在那次之后，基本让出了国内房地产行业头把交椅的位置。而恒大也是凭借那一次国内房地产政策的松动，一跃成为彼时国内最大的房企，一时间风光无限。
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但万事万物总有轮回。错过了那一波高速增长的万科，虽然也受到三条红线的重压，但是财务状况还算稳健，公司还能够存续。不像现如今不少房地产公司不得不贱卖自己的项目，甚至到了影响国民经济安全的程度。如果可以让时间倒流，不知道许家印还有其他国内曾经叱咤一时的风云人物还会否在彼时如此这般激进。
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不得不说，虽然万科很早就已经意识到了房地产行业可能存在的危机，并培育了不少新的业务。但这些新业务和传统房地产相比，无论是从规模体量上，还是从市场潜力来说，短期内都很难取代房地产，成为万科的主营业务。由于这些新业务都是采用的轻资产运营的模式，因此哪怕将来这三块业务可以IPO上市成功，也很难成为万科新的业务支柱。这也就是为什么之前恒大在尝试了很多其他板块之后，最终all-in了智能电动车。只不过智能电动车投入门槛太高，后期遇到三条红线以及恒大国内上市受阻，最终导致恒大资金链断裂，形成事实上的债务违约。所以万科以后能否凭借上文所说的三个新业务场景实现突围，拜托对房地产行业的依赖，其实还存在很大的变数。
2022年万科前景如何？
据中指研究院此前统计，A股64家房企中，预告亏损的企业有27家，占比42.2%。如此大幅度的亏损，必然导致房地产一方面没有资源去拿地，而这也会让分税制后地方政府最主要的资金来源-土拍收入持续承压。在2021年全年，仅有上海一地实现对中央财政上缴的情况下，如果房地产企业不积极参与土拍，地方政府压力之大不言而喻。
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2022年，沉寂了两年的新冠疫情在奥密克戎变异毒株的影响下大有卷土重来的势头。在这种情况下，2021年那样的高压政策不仅不会出台，各地放松房地产限购政策将是大概率事件。从地方政府的角度看，其希望卖地获得可观的收入，补贴因疫情受到重创的财政和税收，从中央政府的角度来说，房地产在国民经济中的支柱地位不可动摇，房地产对上下游产业链的拉动作用也是其他行业不可取代的。所以，万科今年的局面不会比去年差。更何况，万科还有7100亿已售未结转、手握1亿平方米的在建面积、并拥有超过4500万平方米的拟开发面积。
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不过对于时下的国内房地产行业来说，在“房住不炒”的大政策环境下，无论是拿地成本，还是后期各种税费以及售价的决定权，都被国家所牢牢把控。也就是说，每个房地产企业的利润都被政府拿捏得死死的，如今在全国不少地方司空见惯的一、二手房价格倒挂，就是最好的例子。在这种情况下，除非房地产企业偷工减料，否则相关的利润基本都是透明的。因此，短暂的政策调整，可以让房企的财报不至于持续出现下跌的情况，恒大、融创、世贸这样一大批知名放弃的不断暴雷的情况也可以得到缓解。但是要从根本上改变这种的局面，可能还是需要房地产企业自身进行改革和转型。
在告别了黄金时代的中国房地产，肯定需要渡劫。即便国家在2022年再度短暂放松房地产的管制，在政策层面给出更多的利好与支持，但是无论是人口的拐点还是城镇化率顶点的到来，都会让过往轰轰烈烈的房地产行业盛况不再。在未来，能够拥有更多低成本资金来源渠道的国有房企，有很大可能会重新成为市场的主流。而民营房地产企业，去和资金更加充沛国有房地产企业联合开发将会成为更加常见的情况。所以对于万科来说，除了持续探索新的业务之外，是否需要考虑新的房地产开发业务模式，同样值得思考。
由于行业内没有万科这样体量公司成功转型的范本，万科更多还需要依靠自己来摸索，来为自己在房地产行业之外找到新的赛道和支柱。转型中的万科，可能需要在黑暗的通道里沉寂更长一段时间。而随着房地产行业可以贡献的力量越来越小，不知道还会有多少时间留给万科这样的房地产公司来尽快完成转型。
